詳細解説

抵当権がついていると債務不履行があった場合、抵当権が実行（競売）にかけられることになります。
抵当権は随伴性という性質があります。
平たく言うと、抵当権がついている不動産が別の人に譲渡されてもその抵当権も伴ってついていくことになります。 仮に抵当権設定者が不動産を第三者に譲渡した場合に、抵当権が消えてしまうとすると、抵当権者にとって酷な話ですし、そのようなことを認めては抵当権を利用する人がいなくなってしまいます。

※債権自体が第三者に譲渡されるとその場合には抵当権もその第三者に移転します。
抵当権が実行される可能性はありますが、その分取得の価格は低くなる可能性があります。また、債権者に弁済をすることで、自己が債権者の地位を得ることができ（弁済による代位）、その後、弁済した額よりも高い金額を得られる見通しがあれば、抵当権付きの底地でも充分投資する価値はあると言えます。

ただ、実際に上手くは行くとは限りません。
当社では専門家の分析により最適なアドバイスをさせていただいております。 是非一度当社へご相談ください。

専門性があるか

不動産屋といってもその特徴は様々です。
例えば、賃貸・売買・管理・買取等…
すべての者が揃えばいいということではありません。
大事な、そして高価な不動産です。 それぞれに強い不動産屋か見極めることが大切です。

様々な要望に応えようとしてくれる姿勢

「当社の規約でできません」、「それは普通はやりません」などというわけではなく、まず対応不可能なことでも、角度を変えて何とか対応してくれようとする業者は優良な業者と言えるでしょう。

リスク等の説明

全てのことにおいて正直に話してくれる不動産屋は信頼できる可能性が高いと言えます。 売却後のリスクやデメリットなど事前にしっかりと伝えてくれる業者は信頼できます。
逆に美味しい話ばかりの業者は裏がある可能性がありますのでご注意ください。

その他

清潔感のある店舗か、従業員の態度や話し方等その人を本当に信用できるか、ご自身の大事な財産を任せて大丈夫か、事前に比較検討することが大切です。

時間の経過によって建物の社会的経済的価値がなくなることです。

朽廃とは建物が時間の経過によって自然に損傷して、人が住めない程度に傷んだ状態をいいます。解体することはもちろん、火災や台風、地震等で倒壊した場合は朽廃には当該しません。 老朽化して人が住めない状態といえばイメージしやすいでしょう。
具体的には手で押して倒れるぐらいが朽廃の目安と言われることもありますが、朽廃の状態については裁判でも判断が分かれたりと、難しいものなので個別具体的に見る必要があります。

※朽廃を認定した判例

築後６０年が経過し、屋根瓦がずれ落ち雨漏りの箇所が多く、周囲の壁は崩壊し大穴があき、柱、板類、土台等は腐食して再び柱として使用できるものはなく、また板類も使用に耐えるものはほとんどなく、修理するとしても新築に近い大改造を要する場合。

※老朽化との違い

建物が経年劣化により、建物自体の性能や品質が落ちていく状態で、居住することは可能な状態です。

不可能です。

賃貸借契約（借地権設定契約）が地主により解除された場合、解除された時点から借地権者は権限を失い不法占拠状態になります。
しかし、敷地内の物を搬出したり、建物を取り壊したりすることは許されません。

自力救済の禁止とは？？

正当な権利者であっても正式な（裁判など）手続きをせずに、実力で自分の権利を実現することを自力救済と言います。
例えば盗られた物を盗り返すことを自力救済と言います。 自力救済を認めてしまうと実力で権利を実現しようとし、社会が混乱し秩序が乱れてしまうことが考えられます。
そのため、いくら正当な権原があっても、正当な手続きを踏んだうえでなければいけないということになります。
自力救済は禁止されていますので、地主が契約を解除した後に実力で借主を追い出すということは、当然許されません。 違法行為として損害賠償責任や刑事罰（住居侵入罪、建造物侵入罪や器物損壊罪等）となる可能性もありますので、ご注意ください。

借地権を相続放棄した場合は更地にする必要はありません。

相続放棄をすると「相続の放棄をした者は、その相続に関しては、初めから相続人とならなかったものとみなす。」（民法939条）とあり、被相続人からの権利義務は一切承継しないため、更地にする必要もありません。
この場合、次に相続人となる方が原状回復義務（更地にする）を負うこととなります。

参考：相続人がいない場合、最終的には国庫に帰属します（民法959条）。

国庫に帰属するまでの間には

他の法定相続人→特別縁故者（内縁関係等）（民法958条の3）→共有者→国庫と順をおって相続人を探すことになります。 実務上、相続人がいない場合は相続財産管理人（民法952条）が地主に借地権を返還していることが多いようです。

借地権の種類

借地権の種類は

• ①普通借地権
• ②定期借地権
• ③事業用定期借地権
• ④建物譲渡特約付借地権
• ⑤一時使用目的の借地権

に分けられます。
それぞれ解説していきましょう。

普通借地権

「借地権」に、「普通」が付く理由は「定期借地権」ができたためです。
定期借地権は更新が無い借地権で例外となります。 それに対して原則・通常の借地権を「普通借地権」と呼びます。 普通借地権は「更新のある借地権」という方が分かりやすいかもしれません。

定期借地権

借地借家法22条：「存続期間を50年以上として借地権を設定する場合においては、第９条及び第16条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第１項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第13条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。」

普通借地権は、更新を前提とした借地権ですが、定期借地権は更新のない借地契約です。 家を借りる通常の賃貸借契約でも定期賃貸借と見ることが増えてきましたが、これも更新がないという点では同じです。 従前のまま利用したいのであれば、再度契約を結び直すことが必要です。
一定期間でも貸したいというニーズ、短い期間でも借りたいというニーズ、この世間のニーズに法律が応えたことになります。
普通借地権よりも安くなる場合も多く、利用期間が限定とされている場合は定期借地契約も有効な手段と言えます。

事業用定期借地権

借地借家法23条：「専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合においては、第９条及び第16条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第13条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。」

事業用定期借地権は居住用ではなく会社や企業などが利用する事業のための建物が対象になります。
平成20年1月1日の法改正により、借地権の存続期間が10年以上50年未満の場合であれば、事業用借地権として契約をすることができます。 また、存続期間10年以上30年未満の場合は更新が無く、また契約期間満了後の建物買取請求権も無しとすることができます。契約については公正証書が必須となります。

建物譲渡特約付借地権

借地借家法24条：「借地権を設定する場合（前条第２項に規定する借地権を設定する場合を除く。）においては、第９条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後30年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。」

定期借地権の中で唯一、建物が地主の所有物となります。
借地権の存続期間を30年以上に設定し、期間終了後に地主が買い取ることで底地人と借地人が同一になり借地権が消滅します。法律上、契約は書面に定めておく必要はありませんが、30年後に契約が実行されるため契約書を作成することをおすすめいたします。

この条文が想定するケースは例えば土地を借りた事業者がアパート・マンションやオフィスなどの建物を建てて賃貸経営を行い、期間が満了したら、地主が建物を買い取って賃貸経営を継続していくということになります。

一時使用目的の借地権

借地借家法25条：「第３条から第８条まで、第13条、第17条、第18条及び第22条から前条までの規定は、臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しない。」

例えばすでに古い建物が存在していて、それを取り壊すまでの間住むことにした場合が一時使用目的にあたります。
一時使用の目的で借地権を設定した場合については借地人保護の適用外になると法律で定められています。
条文にあるように、借地権を保護している条文の適用は一時使用目的だとなくなってしまいます。 借地人にとって不利になってしまう可能性があるので注意が必要です。 逆を言えば、一時使用目的の借地権であれば、地主側にとって有利になると言えるでしょう。

原則

通常は借地権設定契約書に「借地上の建物を増改築する場合は地主の承諾を要する」と書いてあることがほとんどだと思います。
地主が承諾してくれないと言って承諾なしで増改築をしてしまうと、地主は当然契約違反を理由に契約解除し土地の明渡しを求めてきます。
そのため、無断で増改築はしない方が良いというのが原則です。 地主に増改築の必要性を説明し、承諾を得るようにしましょう。
建物の本質を変えるような建て替えは増改築にあたりますが、そうでない場合、一般的には地主の承諾は不要とされています。
例えば、壁の一部にひびや窓枠の修繕などには、地主に無断で行っても問題がないとされています。

方法と手段

初回の更新前の建替え

借地借家法17条２項：「増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者（地主）の承諾に代わる許可を与えることができる。」

これにより裁判所の許可決定がなされれば、これが地主の承諾の代わりとなり、適法に増改築が可能となります。

同条３項：「裁判所は、前２項の裁判をする場合において、当事者間の利益の衝平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。」

3項にあるように裁判所は無償で許可するとは限りません。
裁判所が許可をする代わりに、地主に対して一定の金銭の支払いを命じる場合がほとんどです。

初回更新以降の建替え

借地借家法１８条：「契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第７条第１項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。」

借地借家法第18条に基づき、初回更新の後は裁判所に再築の許可を求めることができます。 ただし、この場合は前期と異なり再築をするのに「やむを得ない事情」が必要となり、許可される条件が難しくなることがあります。

地主の承諾は必要と考えられます。

借地権の相続は地主の許可がなくても可能です。

民法620条：「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」

原則として、賃借権を譲渡するには賃貸人（地主）の承諾が必要です。賃貸借契約は継続的な「信頼関係」を元になされる契約なので、賃借人の変更は賃貸人にとって大きなリスクを負う可能性があると言えます。 賃貸人が別の人になる原因が相続による場合、賃借人の承諾は不要となります。
これは、賃借人の居住権の方が優先されるという価値判断が背景にあります。 （賃借人の死亡により賃貸借契約が終了してしまうと、賃借人は退去しなければならないというのは理不尽ですよね。）
借地権も賃借権の一種なので、相続によって賃借人の変更があっても地主の許可がなくても住み続けることは可能です。

すなわち、借地人（夫）が亡くなり、妻らが相続人の場合、借地権も相続され、地主の許可は不要とされています。
※仮に一緒に住んでいない相続人でも賃借権を相続できます。

借地権の遺贈による相続（相続人以外への遺贈）は地主の許可が必要です。

本件のように甥っ子等、相続人以外の第三者へ遺贈する場合は地主の承諾が必要となります。
※承諾のポイントを整理しましょう。

①承諾請求

賃借権の遺贈がある旨を地主に通知し、承諾請求を行います。 ※内容証明郵便が良いでしょう。

②-1承諾

地主が承諾した場合は遺贈できます。

②-2承諾がない場合

地主が承諾してくれない場合は裁判所に申請し、認められた場合は、地主が承諾したのと同じ効果が得られます。

③移転手続き

賃借人（地主）の承諾または裁判所からの許諾が得られた場合、借地権付き建物の場合には建物の所有権移転登記、借家権の場合は引渡しを得るなどして移転手続きを行います。

借地借家法19条：「借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。」

※申し立てが却下された場合は承諾が受けられなかったとして、借地権について遺贈はできなかったということになり終了です。

詳細解説

道路に接していない家屋について規定している法律を見ていきましょう。
建築基準法43条1項：「建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。…」 とあります。
建築基準法上の道路で道路の幅が4ｍ以上ある道路に敷地が2ｍ以上接道していない土地は建物を建設することはできません。

建築基準法に適合していないため、取り壊し後は建物が再築できない物件を再建築不可物件とも言います（23区内で1,000万円程度の家屋はそのような場合が多いようです）。
当然、再築不可物件の買取価格は通常よりもかなり安くなってしまう傾向にあります。

これを解消するためには、隣接する土地の所有者に土地を譲ってもらうことで建築基準法に適合するようにする、または建築基準法43条1項の但し書きの申請を行うという方法があります。

建築基準法43条1項：「…ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。」

この許可得られた場合、再建築不可物件ではなくなるため売却価格はかなり高くなる可能性が高いと言えるでしょう。
※仮に上記方法ができない場合でも再築ができないだけで、大規模修繕は可能ですので、借家として賃貸するという方法もあります。
また、隣人に売却できる可能性もあります。
その目的や用途によって、道路に接していない借地権でも価値は十分あります。

承諾が必要になる増改築の範囲

建物の維持に関して修繕することは、借地権者に認められる当然の権利と言えますが、どこまでが修繕でどこからが改築なのか判断は難しいことがありますので、具体例を参考にみていきましょう

• 雨漏りの修理・外壁のペンキを塗り替えなどは建物の維持に関することなので、修繕にあたると考えられます。
• 一方、屋根の材質を換えたり、畳からフローリングにするなどは、建物維持のためとは言いがたく、改築にあたると考えられます。

基準としては、「建物を維持するためかどうか」が重要な判断要素です。
明確な判別がつきにくい場合もありますので、トラブルを回避するためにも地主に相談する方が無難と言えます。
※契約書に増改築禁止特約が記載されている場合は、地主の承諾が必須になります。